黄金矿工

先看一个小例子#

基础参数

不妨计算，用100万，模拟买房和租房策略下的收益（静态视角分析(未来利率，租金等均保持稳定)，现金流折现利率也按照5%计算）。

可见，不论买房还是租房，100万本身是没变化的，只是变化了表现形式。一个转为为存单形式，享受银行利息收益。一个转换为房产形式，享受房产居住价值。简单的理解方式：钱本身没变化（不增不减，就在那里），只是换一个方式陪伴我们而已（理解这一点很重要，否则就会有现金迷恋症，本人之前就有这个问题）。

未来趋势倾向性分析#

利率，租金等因素未来变化趋势，对那个策略有优劣势。

整理看，未来发展对买房方有利，对租房方不利。

关于成都未来人口
成都人口：2部分<川内流入和一线城市挤出>，川内流入应该会变少，一线挤出得看未来一线房价，成都作为西部较好地区，地位还是蛮稳固的

一些观点#

01，当下买房不划算，租房划算
这句话完整的来讲是，当下买住宅不划算，租房划算，原因是住宅租售比不合理，这个结论是没问题的。但公寓租售比还是可以的，目前成都大多数公寓价格是住宅一半，具体划算不，可通过公式简单计算，月租金1130年 如果比房价高就合适，反之则不合适（30年主要是偏保守估计，混凝土不偷工减100年也是撑得住，不考虑电梯配套老化等因素）。

02，有人反驳上面举例，比如租房可以降低支出，比如租小点差点之类的，这样计算出的结果不就比买房划算了么？
这种比较就不对等了，等于一方降低生活体验的，不在此分析范畴内。因为即使买房，亦可出租出去，然后转租小房子，一样可以得到一笔正向现金流。

03，有存款可以用来投资啊，有获取更高投资收益的潜力，买成房产后就无法投资了。
即使买成公寓，也一样可以抵押出去获得现金，而且利率更低（消费贷3.6%的利率，而且可以做到按月随借随还），这么算，反而更合适。等价于买入公寓同时，再抵押出来，等于不花钱（当然抵押比例不可能达到100%），白住房子（当然3.6%的年利率要支付）。这也是当下的最优策略。
说到底，如果有好的投资渠道，公寓一样不影响获取收益的能力。

04，租房很自由啊，买房就锁死了
这是一种粗放的想法，这里的买房是一种投资视角的策略。也没说一定要自住（当然不建议买多套，毕竟房产税还在路上）。再说了买房一样可以再转租出去的，不耽搁自由。

05，当下选择租房也有些潜在的未来利好
a，短期价格波动，会有买入抄底机会，比如未来房产税等 落实。可能导致大量住宅出清，公寓也可能也被拖累(但也不会太多，因为本来价格就是住宅一半，除非住宅跌掉5成，且公寓租售比并不算高有租金托底)，手持现金就有检漏机会。
b，随着未来预售制取消，现房制度下，房屋品质大概率会有所提升，也就是更可能买到高质量的房子。

06，公寓潜在的未来利好
户籍和学区未来大概率和房产脱钩，一旦脱钩，公寓住宅价格会靠拢，大概率以公寓涨，住宅跌的方式靠拢（考虑梯户比，小区等，同房龄地段的公寓很难比住宅贵），整体来说，公寓相比住宅有正面预期。

综合来看#

01，未来住宅大概率不涨了（既和收入脱钩又和租金脱钩），而公寓未必。公寓总价or均价本来就较低，且公寓是和租金挂钩，只要经济形势不出大问题，平均工资不下降的， 成都人口流入保持稳定，公寓价格就能维持坚挺。
02，未来房产税不论按套还是面积征收，大家都会保留优质房产自住，出清劣质房产（比如：老破大），所以即使推出房产税，高品质房产一样可能继续上涨。选择高品种公寓，为最佳策略。