黄金矿工

年限(产权)#

不会真有人以为房子可以住70年吧，目前成都95年房子如果没有学区，基本流通困难（这才28年而已，在等12年，基本没有流动性，沦为再便宜没人买的程度），尤其高层住宅，如果不进行大型维护，一样基本无法居住，而且基本小区所有配套都会存在各种问题。

没学位#

硬伤，但相对与好学区的住宅才是硬伤，相对普通学区住宅，其实有无学区区别不大
从学区角度看，住宅价格严重高估的（或者公寓严重低估），原因就是住宅均价对应的是一般学区的均价，比如商住5k(千)，住宅1w(万)，实际好学区可能2w或更多，普通学区，可能8k，普通学区相对商住单纯多了户口优势，并不值得这个价差。（简单来说，普通学区住宅和没学区，区别不大）

没户口#

硬伤，但北京上海等买住宅也未必有户口，二三线户口本就没难度
也就是说户口和学区这两个硬伤，是和“户口和学区有优势的城市内的好学区区块的住宅”相比的劣势。而大多数住宅对应的学区都是一般的学区，所以这个硬伤并没有看上去的那么“伤”。

高首付(比例)#

观点：购房者如果拥有50万首付，可以购买150万的住宅，公寓却只能购买100万。同样总价的公寓、住宅，住宅购房门槛反而比公寓低。
不同意见：三成首付，五成首付，纯属杠杆率的差异（可以简单理解为大额信用卡），在货币贬值时代，可以较大程度利用杠杆，用30万本金撬动100万资金，享受100万资金价格上涨优势，同时提高负债率也能较好的抵御通胀。
但是，房价如果不上涨，那么这个杠杆其实意义不大，通缩时代，背负大额现金负债更糟
所谓首付门槛是伪命题，劳斯莱斯哪怕0成首付，你会买么？本来就是考虑需要什么买什么，而不是买得起什么就最大限度买什么。住宅门槛低由于低首付导致，并非真正的便宜，不论本金，还是利息终究还是要还的。中介会很强调这一点，无非是中介业绩和房屋总价挂钩的，所以肯定希望买总价贵的，推荐买方承受范围内的高总价资产。

贷款年限#

观点<贷款年限短>，导致公寓月供压力巨大。同样贷款100万，住宅物业最长能贷款30年，月供只需要5307元/月，公寓物业最长却只能贷款10年，月供要达到11041元/月，这给购房者带来极大资金压力。
不同意见<虽然>10年还款额度大，但债务时间短，并且相对可控，10年工作稳定度肯定大于30年，而且，债务我国是无限责任，永远躲不掉，借款那么长从任何角度看，都不算很大的优势（只是感觉上，等于债主给自己展期的机会）
说到底，有多大能力吃多大饭，能力不够，100年期限贷款一样可能还不款，不同行业的职业发展路径不同，除了公务员，医生少数行业，大多数行业其实是不具备30年不失业的能力的。

贷款利率#

观点：公寓利息较高。住宅可以使用利息较低的公积金也可以使用商贷，最高利息4.9%；公寓物业基本要上浮10%-20%，利息高了住宅1个百分点，进一步压缩公寓的投资收益。
不同意见：利息差额2%相比本金和整体支付资金，并不算非常大，别忘了，类似品质的住宅和公寓价差基本1倍了。

水电费#

放图镇楼

小红书：https://www.xiaohongshu.com/explore/630997b500000000190295bb
珍藏版，成都民用和商用水电气价格差别，还是很大的。
用水按照年度的梯度用量，民用从3.03-6.51元/m³跨度收费，商用则一竿子打死的4.43元/m³。
用电量按月，民用电费是0.52-0.82元/度，商用则是0.84元/度。
用气量也是按年，民用是2.02-3.04元/m³，商用则统一的是3.36元/m³。
按照一个月用水17m³，用电188度，用气25m³来算，十年商用家庭比民用多花费1.2万左右
十年1万2，没人嫌多吧

物业费#

商业差别很大有2.5的也有8的，民用一般2.5左右

用途#

此处公寓可注册公司，但鸡肋，不考虑

拆迁补偿#

低概率事件，不考虑

限购#

公寓有优势，不限购

落户，学区#

能落户，有学区（老公寓有这个的，不过极少且不便宜）

水电气三通#

三通且组好民用价格，水电一般都通，重要的是气，没有气的话，电费会比较高

小区环境#

有类住宅小区环境，交通便利，大户型

地段#

选择商圈成熟、交通便利的区域。一方面是因为便于出租，而且租金也有保障；另一方面，是因为涨值空间比较大，利于另作他用。

居住体验#

容积率，朝向、采光通风、梯户比等 采光通风：公寓房大多都是高层建筑，一层可能有20多户，人口密度非常大，而且公寓楼一般是通道式结构，房间都是单面采光，房间光照时间短，通风效果也很受影响。公寓房的面积比较小，多为40-70平，不适合多人一起居住，会非常拥挤。 容积率，针对有小区环境的商住，很重要。 梯户比主要影响通勤时间，高峰期可能上下楼都得10分钟 以上因素需要注意下即可，并不是所有公寓在以上几个方面不佳

公摊面积#

考虑高比例公摊造成的低价假象，考虑单价时按照套内考虑。

物业#

小区的物业好坏直接影响公寓房的价格，买房时首先要保证小区内的配套要完善，尤其是商业配套。其次是小区的安保措施要有保障，对业主反馈的问题处理要快，这样你的租金才能有保障。

价格#

最核心的是价格！价格！价格！毕竟主要用来出租的话，买入价就是成本，而租金取决于城市地段等外部因素，只要价格足够便宜，差点的公寓一样可以实现正收益。 投资是为了收取租金，赢得长期不断的收入，如同饲养一个会下金蛋的鸡一样，不要杀鸡取卵，认真看待这个世界的现实，让自己真正的在投资上成为一个收益嘎嘎的投资人，这才是核心！

户型#

公寓大多小户型，出租有优势（均价较高），主要针对租房人群，所以对租房人群敏感 自住则是劣势，劣势邻居大概率也是租户，人员复杂。 大户型公寓，邻居即使租户也大概率长租，或者就是家庭，相对不稳定单身人口稍微稳定

“事到如今感觉可以回答一下了，公寓=居住价值，住宅包含了落户学区居住等价值。大家都知道住宅是好东西，再加上中国前几十年GDP飞速发展，平均增速9.6%，于是大家给了住宅一个非常高的估值，或者说叫泡沫。而公寓因为天天被黑，所以基本没啥大的泡沫，且给你提供稳定的租金，稳定的现金流。经济繁荣转滞胀的阶段，大家都靠泡沫赚钱，因此带泡沫的住宅估值越来越高。但现在经济是滞胀转衰退，市场上的钱渐渐减少了，由估值堆出来的住宅，渐渐会因为紧缩而被杀掉估值。反倒是现金流优秀的公寓，在大类估值被杀的时候，能保值，相当于股息率非常不错的股票，在熊市跌不到哪里去。阶段不同，投资策略不同罢了。

01，交易价差#

依靠买卖价差获取收益，典型的住宅，我国一线城市平均租售比为1<635>(2022上半年),也就是基本50年回本，怎么算都不划算，但为何大家趋之若鹜，原因很简单，没人指望租金挣钱，都是指望未来价格更上一层楼来获取收益。以交易价差获取收益，对手续费会极其敏感。
交易价差不好估计，供需决定，典型的学区房！

02，租金折现#

买入后，持续出租获取源源不断的租金收益现金流。为何靠出租而不是交易，交易成本高呗，涨价100万，国家收走50万，此时买家买入只能冲着自住或者长期出租的目的。所以公寓价格基本和租金水平挂钩的，相对来说可以体现更纯粹的居住价值。
公寓价值相对容易估计，比如一套房子A，市场租金3000元每月，考虑不可能持续出租，所以估值是会按照每年11月估值，那么对应未来现金流 价格=3000*11个月*40年=132万
有人说你没考虑租金上涨啊。其实是考虑了的，只是做了简化处理，假如每年租金上涨5%，定期存款利率5%，则明年的租金（明年的1000块等于今年的1000/(1+存款利率)，假如定存利率10%，那么今年的900块，约定于明年的1000块（900\1.1=990），有金融学背景应该都懂），折现到今年就是 (3000*11*1.05)/1.05=3000*11（这里没考虑3.3万的租金是分月到的，但是原理一样的）。上面的计算公式其实默认了未来租金涨幅和定存利率同步上涨的。
简单来说，公寓价格是有兜底的，租金兜底，除非租金下跌，否则亏损概率不大，当然如果着急用钱，交易价格可能下跌。

03，公寓住宅交易费用差异#

假设，张三在2015年分别购入了一套住宅和公寓，购入价均为50万。现在需要售出，假设售出价都为100万。那么，所需要承担的税费有：

住宅 如果满二、满五唯一、普通住宅的话，税费会少很多，只有1%的契税； 如果不满二、不满五不唯一、普通住宅的话，税费大概为7.3%，其中增值税占了大头（5.3%）； 另外，关于个税，在目前房产增值的大背景下，一般都会选择核定计税。除非说，买入卖出价相差很小，才会去选择核实计税。 公寓 采用核定计税（也称全额征税），总税费约为卖出价的14.7%； 核实计税算法相对复杂，但总的规律是：房产升值越多，缴税（个税、土地增值税）越高； 如果房产增值不多，甚至没有增值，那选择核实计税会划算些，相反则选择核定计税。 有上述数据可见，公寓的交易成本非常高。

为何商住和住宅价格差异大#

拍地时，商业用地的价格本身就比住宅用地，城镇用地要便宜，在固定土地成本的基础上盖出来的房子，自然也要以此为依据。

其他参考此篇文章，读完相信你会对公寓有不一样的认识
洞察：公寓和住宅的21个区别，以及十个常见不让你买公寓的真相：https://zhuanlan.zhihu.com/p/595945002